多地限价令出台 房价会不会崩盘？

近日，河北省张家口市出台“限价令”，规定新取得预售许可证不得以低于备案价85%的价格出售。

此前，岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、唐山等城市已发布“限价令”回应开发商降价。

与之形成鲜明对比的是，为了防止房地产过热，今年以来，包括上海、广州、深圳、东莞、无锡、宁波、成都、xi安等在内的11个城市已经发布了二手房指导价政策，北京市海淀房地产经纪协会也发布了部分热点区域的二手房指导价。

不同城市的房地产市场越来越分化。

一个接一个的“限价令”

在这次发布“限价令”的河北省张家口市，近一年来房地产市场一直处于下行区间。

目前，在张家口主城区，房价已经从最高峰的13000元/平方米左右下降到8000元/平方米左右。今年下半年以来，张家口主城区很多楼盘都不缺优惠销售的信息。

事实上，今年以来，发布“限价令”的城市已经此起彼伏。此前，岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等8个城市发布“限价令”回应开发商降价。

8月11日，岳阳市住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，要求四个中心城市新建商品住房销售实际成交价格不得低于备案价格的85%，否则不予网签。岳阳也成为今年打响“限跌令”第一枪的城市。

当时岳阳官方解释，近期房企债务压力大，其三个项目从备案价8000元/m2左右下调至5000元/m2左右出售，导致市场混乱。

事实上，近两年岳阳房地产市场一直处于下行区间。早在2019年，岳阳楼城就已经开始转冷。目前岳阳的房价已经从2017年最高的9000元/平方米降到了7000元/平方米以内。

从销售数据来看，2020年以来，岳阳的月交易量基本保持在1500笔左右。“限价令”出台前的6月和7月，由于部分开发商大幅降价，交易市场高位运行，分别成交2228套和2286套。与此同时，岳阳的楼盘成交均价跌破7000元/平方米。

其他限价令城市的情况和张家口、岳阳差不多。

事实上，每当楼市下滑到一定程度，开发商回款变弱，资金链压力很大的时候，新房都会有折扣。2008年和2014-2015年，很多城市都曾出台过“限跌令”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李对《中国新闻周刊》表示，部分城市担心“打折降价”的趋势会导致传导效应，削弱开发商拿地和购房者买房的预期，冲击土地市场，导致房地产行业收缩。

此外，据李分析，如果降价幅度过大，开发商利润变薄，项目可能会出现“减配”、以次充好、货不对板等现象。他说，在预售制度下，这些问题在买房时是看不到的，交付后就会暴露出来，导致业主维权，住建部门压力很大。

那么“限价令”真的能止住跌势吗？

“这种做法可以减缓衰落的速度，但无法阻止衰落的进程。”李对《中国新闻周刊》说。

他认为，保持房价稳定，短期内需要合理评估在售库存和潜在库存，收缩楼市增量供应面积，守住楼市基本行情，确保支撑楼市下限；从长远来看，需要巩固产业和人口基础。

被“打回”原形？

许多房地产业内人士认为，几年前，大

中国房地产业协会数据显示，2018年5月，全国二手房价超过万元的城市上升至69个，其中新房价格超过万元的城市全部来自三四线。

住房和城乡建设部原副部长卢曾透露，2016年，全国棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。

相关数据显示，2017年全国棚户区改造609万套，投资1.84万亿元，棚改货币化安置比例高达60%。仅2016年，棚改货币化安置就可以从市场上购买2.5亿平方米，而这2.5亿平方米主要集中在三四线城市。

这次出台“限跌令”的张家口市就是这样一个代表。

2018年，张家口平均房价峰值一度达到13000元。当时，张家口大量获得补偿的拆迁户涌入该市房地产交易市场。但当时张家口新房销售面积有限，供需失衡明显。

当时国内很多城市都有类似的问题。湖南省住建厅2018年5月初发布的《关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示，衡阳市住宅去污周期仅为5.5个月，株洲茶陵县仅为1.4个月。

面对市场的剧烈波动，国家迅速出招。据介绍，早在2018年7月，住建部就专门召开了棚改情况通报会，强调凡商品住房库存不足、房价上涨压力大的地方，要有针对性地及时调整棚改安置政策。

到2021年8月31日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确提出“在城市更新实施中，防止大拆大建。城市更新单元(区)或项目的拆除建筑面积原则上不得超过当前总建筑面积的2%。

　　不再大拆大建后，上一轮大规模“棚改货币化”集中释放的购买需求与红利，到2021年已基本回归正常。

　　李宇嘉直言，出台“限跌令”的都是三四线城市，因为目前房价下跌的主要也是这些城市。2014-2018年，大规模棚改叠加“去库存”，三四线城市建设了很多房子，现在优惠政策退出了，部分三四线城市房价下跌也在情理之中。

　　城市两极分化加剧

　　“短期看政策、中期看土地、长期看人口”，作为地产行业长期流传的判断依据，上述规律经常用以评判一个城市的地产市场。

　　第七次全国人口普查之后，人口问题已经牵动整个社会的神经。2013-2020年，我国结婚登记对数从1347万对的历史高点持续下滑至813万对，2020年同比下降12.2%。

　　出生人口减少的另外一方面，人口流向也越来越明显。

　　第七次人口普查数据显示，广东近10年，全省常住人口增加2170.94万人。广东、浙江、福建、江苏、上海这5个东南沿海省份，人口合计增量高达4443.58万人。

　　而对于普通省份而言，人口大量向省会城市聚集的现象也越来越明显。

　　此次出台“限跌令”的岳阳，就是人口明显减少的城市。第七次人口普查数据显示，2020年末岳阳市常住人口为505万人，较2010年第六次全国人口普查减少42万人，减少7.75%。

　　而湖南省其他地级市人口情况也不容乐观。邵阳、衡阳、益阳、常德几个城市的人口减少幅度都比较大。其中，邵阳比2010年减少了50.8万人，衡阳减少了49.6万人。

　　与此形成鲜明对比的是，长沙十年共增加了300多万人，第七次人口普查过后，达到1004.79万人，成为中部地区第3个突破千万人口大关的省会城市。

　　同样是中部大省，安徽16个地级市中，有10个市人口相比第六次人口普查下降；湖北12个地级市，有8个市人口相比第六次人口普查下降；河南和江西各6个地级市相比第六次人口普查人口下降。

　　西北的陕西和西南的四川的情况也类似。陕西10个地级市中，有7个市出现人口下降；四川21个地级市中，有13个市人口减少。

　　第七次人口普查数据显示，常住人口方面 ，合肥10年间增加191.29万人；武汉10年间增加254.11万人；南昌10年间增加121.24万人。

　　河南、陕西、四川的情况更加明显。郑州10年间增加了397万人，增长率高达46%。河南省10年新增人口534万人，74%都增加在郑州。西安10年间增加387.97万人，增长率高达52.97%；成都常住人口10年间增加581.89万人，增长率高达38.49%。

　　李宇嘉直言，当刺激楼市、大规模放水已成为过去式，人口增量难以支撑楼市需求的三四线城市，房价会下跌。

　　但在人口强劲流入的城市，地方政府至今都在为房价过热而头疼，甚至为房价过热出台二手房指导价。比如今年，上海、深圳、广州等11个城市陆续发布了二手房官方指导价。

　　但也并不是所有三四线城市的房价都处于下跌区间，经济发达地区的情况完全不同，比如最近出台二手房指导价的浙江衢州和刚刚发布“限房价、竞地价”的浙江金华。

　　第七次人口普查数据显示，衢州市全市常住人口与2010年第六次全国人口普查相比，10年间共增加15.35万人，增长7.23%。金华市10年间常住人口共增加168.91万人，增长率高达31.5%。

　　李宇嘉坦言，当下楼市重心已开始向都市圈转移，包括京津冀、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈，以及9个国家中心城市在内的核心区域，正在成为楼市供应和需求的有效区域，占新增供需的比例越来越大。

　　“人口跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。当人口越来越向都市圈和中心城市迁徙，楼市有效需求的区域重心也在变化。”李宇嘉说。